日本楼市调研：泡沫破灭后，再也没人相信买房能赚钱了！

　　04

　　我们常听到，日本自从泡沫破灭后，就陷入失去20年的说法，这次樱桃去东京跟一个36岁IT公司董事见面聊了很久，他在东京生活了十多年，给他的感受是，这十多年东京的物价确实没有什么变化。

　　从统计数据上确实如此，1992-2014年间，日本GDP增速平均为0.8%，CPI平均增长0.2%，落入高等收入陷阱。

　　泡沫破灭的很长一段时间，工资增长也处于停滞状态，但安倍上台后采取宽松的货币政策和积极的财政政策，日本经济有了起色，激发了一些民间投资，东京都的最低工资也有了提升。

　　日本很奇怪，从工作一开始，就能算出这辈子的收入大概是多少，因为都是按工龄来给你涨工资，而不是多劳多得，所以贫富差距不大。

　　这位董事说虽然他是管理层，但他下面那些四五十岁的员工工资都比他高，因为他们工龄比他长。

　　而人口的出生率迟迟上不去，为什么年轻人不敢生孩子呢?因为生出来没人带啊，老人是不会帮着带孙子的，他们要享受自己的老年生活，也没有传宗接代的观念。

　　另一个你生多了也养不起，虽然房子不贵，但生活费高，妈妈带孩子就没法上班，全靠爸爸一个人养家，人工成本超级高，请保姆一个月3万人民币，根本请不起，当然最主要也是不想请，涉及到个人隐私。

　　人口问题带给房地产的发展前途，日本是已经无解了。

　　05

　　最后，关于1991年之前的那场泡沫为什么会破灭，中国会不会重蹈覆辙，我以前写过文章，今天不想再重复了，因为要展开来，又需要上万字，而且很多人都写过，任泽平有过专题研究，大家可以搜索《避免悲剧重演：日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训》，写的非常深入了。

　　在此仅简要说下整个过程。

　　从基本面支撑到泡沫化：日本房价长周期，大概分四个时期。

　　1、1955-1974年快速上涨期，20年涨44倍(六大主要城市住宅地价)，背景是日本经济快速追赶，GDP和人口快速增长。

　　2、1975-1985年缓慢上涨期，11年涨幅不到1倍，背景是第一轮增速换挡，GDP和人口增速放缓。

　　3、1986-1991年最后疯狂期，6年1.7倍，背景是进入第二轮增速换挡、广场协议和货币超发。

　　4、1991年后进入下跌期，背景是经济停滞与人口大拐点。

　　泡沫为什么会破灭?

　　1985年9月“广场协议”签订后，日元大幅升值，使得日元资产吸引力增强;

　　为缓解日元升值后的经济下滑和通缩压力，日本央行采取过度宽松的货币政策，较低的利率，进一步助涨了资产泡沫。

　　随着通胀压力在1989年开始出现(3%-4%)，而且股价和房价加速上涨。

　　为了抗通胀，在股市和楼市的资产泡沫面前，日本政府选择了主动刺破泡沫，采取多重措施。

　　第一、加息，日本央行从1989 年开始连续5 次加息，商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。

　　第二、对房地产贷款和土地交易采取严厉管制，到1991年，商业银行几乎停止了房贷。

　　第三、征收房产税。

　　但1974年和1991年遇到同样的地产泡沫，为什么会有不同的结局呢?历史的大拐点出现在1991年呢?

　　原因就在于三个方面：

　　第一、1974-1985年日本虽然告别了高速增长，但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。

　　第二、1970年日本城市化率72%，还有一定空间。

　　第三、1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后，并没有转而向下，在1974-1991年间维持在高水平。

　　这几个因素提供了基本面支撑和消化空间，但1991年后，日本经济停滞、人口老龄化严重，适龄购房人口数量大幅快速下降，城市化率已经高达77.4%。

　　中国会重蹈日本覆辙吗?

　　当前中国房市跟日本1974年有些特征相似，比如经济从高速向中速换挡，城镇化目前是57%，到70%还有一定发展空间等有利因素。

　　但也有跟日本1991年相似的不利因素，比如人口拐点和区域分化。

　　我们现在需要防范的是，像日本一样，为了刺激经济增长，而采取宽松的货币政策和低利率，进一步吹大资产泡沫，最后又不得不去刺破泡沫，就无法收场了。

　　所以我个人认为，未来的城镇化进程会有利于人口进一步往一二线城市聚集，从而进一步加大区域分化，资金回流一二线城市，以及大都市圈的发展，三四线将进入很长的熊市。

 　　01

　　在说东京的房子之前，我们先大概来了解一下它的地理概念，我也老是搞晕。

　　如下图：

　　1、东京，是指23区;

　　2、东京都，包括多摩➕23区。

　　2、首都圈，包括东京都➕3个县(琦玉、千叶、神奈川)

　　多摩算是东京城区边的郊区，而3个县算是东京周边的卫星城。

　　截至2016年，东京23区的人口合计是 921万人，面积是 618 平方公里，人口密度是 1.5万人/km2。

　　东京都人口为1342万人口，面积是2100平方公里，跟深圳差不多。

　　首都圈的人口3631万人，面积1.3万平方公里。(深圳+东莞+惠州=1.6万平方公里。)

　　东京23区里，红色是最为核心的区，原来只有三个，即中央区、千代田区，港区，现在又扩了三个区，新宿、文京和涉谷，也是房价最贵的几个区。

　　02

　　在分析日本房价之前，我们先来了解一下目前东京的楼市行情。

　　跟我们一线城市比，东京房价远比你想象中要便宜。他们房价都按套内使用面积算，而且阳台不算入面积。

　　在核心三区，10万一平米的房价，即使不算顶级公寓，也算豪宅了。不过豪宅基本上集中在港区，中央区和千代田区以写字楼为主，住宅很少，有少数在卖的也都是单身公寓。

　　东京都港区白金台最近放卖的一套房子： 3室1厅，独立厨卫，套内81.9平米，双阳台，2004年房子，步行三分钟可到达地铁站。你猜多少钱?

　　826万!

　　套内算起来单价10万人民币左右，如果按我们的建筑面积算，除掉15%-20%的公摊，单价8万多，这在我们一线城市核心区也买不到好房子。

　　但东京的小伙伴们告诉我，这在东京来说，是豪宅了!距离东方铁塔很近，庆应大学在附近，周边大使馆林立，名副其实的富人区!

　　虽然地段是好，不过我认为建筑面积100平米的三房肯定算不上豪宅，那再找找。

　　东京都港区虎ノ門的一套2房，使用面积116.79平方米 ，2006年的房子，售价1636万人民币，套内14万/平米，算上阳台14平米，建筑面积应该有154平米，那单价就是10.62万/平米。

　　他们告诉我已经接近顶豪了，近3亿日元一套，是一个上班族一辈子的收入。

　　但真正的豪宅，本来就不是卖给一般上班族的。

　　东京一个房地产中介告诉我，港区一般最新最好的豪宅，也就是人民币15-20万/平米。而下面这个小区称得上东京港区最最中央位置，品质最顶级的豪宅了。

　　这小区有一套套内143平米的房子，建筑面积180平米左右，总价8.9亿日元，500万日元/平米，折合人民币31万/平米。

　　我们深圳湾1号也已经卖到30多万一平米了，已经赶英超日，所以平常国内那些自媒体说中国一线城市的房价比伦敦东京低很多，都是忽悠人的，没调研过就闭着眼睛瞎说。

　　千代田区最中心位置普宅和小户型的价格，就要便宜很多，猿楽町一套2002年的套内23平米的单身公寓，总价人民币153万，套内单价6.65万，如果出租一个月有6000元。

　　台东区，单身公寓，25平米，2015年次新房子，147万，套内单价5.88万元/平米，租金5600/月。

　　再往东一点，荒川区东日暮里，套内77平米的2房，08年房子，总价325万，单价4.22万/平米。

　　但真正的富人都是住在港区，所以豪宅集中，在东京如果问你住在哪个区，大概就可以估摸到你的收入水平。

　　从下面23区的居民平均年收入排名就能看出来，港区最高，902万日元，折合人民币54万：

　　日本的土地是私有的，房子其实不值钱，特别是农村，房子都是木制结构，也就是土地值几个钱。

　　也正是如此，想拆迁重建，一户户去谈太难，所以基本上都是一栋两栋。

　　以下是东京23区的土地价格：

　　从这里可看出，前面中心区和后面郊区的价格相差千里，第一第二名是行政区、办公区，写字楼多，所以整体的土地价格比较贵，但住宅少，第三第四第五，都是房价最高的前几位，所以地段永远是最重要的。

　　日本的轨道交通很发达，基本上步行10分钟以内都有地铁线。

　　看看下面这张轨道交通图，晕了吧，日本的交通太发达了，而且城际之间都不需要安检，效率很高，在中心区上班，住在卫星城，非常方便，郊区土地供给量大，所以房价也便宜很多。

       03

　　日本的城市化进程已经完成，人口也早已经进入老龄化社会，所以房子的供给量和成交量都很少了。

　　2017年，首都圈(东京都+3县)，3600万人的都市圈，2017年的新房供给 35898户，成交约3万户，二手房成交 37329户，合计成交约6.7万户。

　　首都圈2017年供应的3.5万套新房中，契约户数即成交29858套，不到3万套，去化率82.3%。其中只有1.6万套是东京23区的。

　　3500万人，一年才成交不到7万套，我们北京、上海常住人口都是两千多万人，哪怕今年低迷的行情，新房二手房加起来应该也都能上20万套吧。这就是老龄化严重的国家，和城市化进程还未结束的国家，完全不可同日而语的销售量级。

　　首都圈，2017年新房每套均价不到 6000万日元(375万人民币)，二手房每套均价3200万日元(200万人民币)。

　　如下图：

　　新房和二手房的总价值相差快一倍了，在日本二手房和二手车一样，不值钱。一天不住就转卖的话，也要折价。

　　整个首都圈，2亿日元(1250万人民币)以上的房产，2017年只供应了300套左右，其实从反面也印证了市场对高总价房源的需求量有多低。

　　日本在房地产泡沫破灭后，房价多年一蹶不振，这几年因为奥运会要开的预期，房价还稍微涨了点。

　　樱桃这次见到的一个中国小伙伴，2014年在港区5000多万日元(当时是350万人民币)买了一套套内70多平米，建筑面积107平米的两房，现在大概涨到6500万日元(400万人民币)，四年涨了50万，因为奥运会场馆选择在附近，还有磁悬浮起点站在附近，所以涨幅高于平均值。

　　他做到了零首付，银行贷款金额和贷款利率根据收入来定，凭他收入他能贷35年，350万，贷款利率0.5%，月供只要8000多人民币，比我们国内低一半还不止。

　　但持有成本比我们多一点，他每个月的物业维修基金、房产税、物业管理费三项加起来是三千块。

　　另一个中国小伙伴买了套2100万日元的房子，从银行贷出了2300万日元。

　　虽然贷款利息低，日本人买房自住一般也愿意首付2-5成，这样月供压力低，除了股票也缺乏投资渠道。

　　当然这是唯一自住房的优惠政策，主要看个人信用，还款能力，如果是二套房以上的投资性房产，就看房产抵押物，利率相对高点，3%以上，而且要求首付2-3成，房产税也高些。

　　不过租金很高，像他买的这种核心地段，两房，107平米，月租1.5万。

　　月租1.5万减掉月供八千和持有成本三千，还剩四千，完全可以租金抵月供，看似回报率不错，但如果房价不涨，30年后折旧卖，房子多半还要亏，所以日本很少有人炒房。

　　因为除了自住房利率低房产税相对低外，投资性房产贷款利率高，3%的利息，贷30年月供就是1.5万了，房产税也高，就没办法租抵供了。

　　卖房子如果赚钱的话，对于盈利的部分还要征增值税，5年以内交易按40%交税，5年以上20%。

　　但相比我们国内来说，这个租金回报率还算高的，我们国内一般在2%左右，东京一般有5%，为什么还是没人买房呢?年轻人只有等到结婚时才会考虑买房，为什么呢?

　　我多方交流了解后，大概有以下几个原因：

　　1、因为年轻人工作地点不固定，经常各个地方调职，而且大企业都有很好的员工宿舍，结婚前还是租房子更省心;

　　2、很多人退休后都会选择回老家，房子折旧后卖不起价，甚至还要亏;

　　3、日本房子租售同权，没有特别好的医疗教育附加值，这些年的涨幅也很小;

　　4、日元是避险货币，利率浮动不大，房子也不存在抵御通胀的功能;

　　5、各种维护成本和税费太高，结婚后会有一套房子自住，但不会多买，毕竟遗产税也很高。

　　下图是日本的遗产税：

　　1000万日元以下为10%，3000万日元以下为15%，5000万日元以下为20%，依次累积，超过3亿日元税率就达到50%。

　　归根结底，是上述多方面因素导致，没有人再相信买房会赚钱了，自从1991年泡沫破灭后，早就进入到了人人谈房色变的时代。

　　一般来说，上班族只会考虑自己6-8倍年收入的房子，只有在1991年泡沫期东京都最高达到了18倍年收入买房子，破灭后面一直很稳定。

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　　我们常听到，日本自从泡沫破灭后，就陷入失去20年的说法，这次樱桃去东京跟一个36岁IT公司董事见面聊了很久，他在东京生活了十多年，给他的感受是，这十多年东京的物价确实没有什么变化。

　　从统计数据上确实如此，1992-2014年间，日本GDP增速平均为0.8%，CPI平均增长0.2%，落入高等收入陷阱。

　　泡沫破灭的很长一段时间，工资增长也处于停滞状态，但安倍上台后采取宽松的货币政策和积极的财政政策，日本经济有了起色，激发了一些民间投资，东京都的最低工资也有了提升。

　　日本很奇怪，从工作一开始，就能算出这辈子的收入大概是多少，因为都是按工龄来给你涨工资，而不是多劳多得，所以贫富差距不大。

　　这位董事说虽然他是管理层，但他下面那些四五十岁的员工工资都比他高，因为他们工龄比他长。

　　而人口的出生率迟迟上不去，为什么年轻人不敢生孩子呢?因为生出来没人带啊，老人是不会帮着带孙子的，他们要享受自己的老年生活，也没有传宗接代的观念。

　　另一个你生多了也养不起，虽然房子不贵，但生活费高，妈妈带孩子就没法上班，全靠爸爸一个人养家，人工成本超级高，请保姆一个月3万人民币，根本请不起，当然最主要也是不想请，涉及到个人隐私。

　　人口问题带给房地产的发展前途，日本是已经无解了。

　　05

　　最后，关于1991年之前的那场泡沫为什么会破灭，中国会不会重蹈覆辙，我以前写过文章，今天不想再重复了，因为要展开来，又需要上万字，而且很多人都写过，任泽平有过专题研究，大家可以搜索《避免悲剧重演：日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训》，写的非常深入了。

　　在此仅简要说下整个过程。

　　从基本面支撑到泡沫化：日本房价长周期，大概分四个时期。

　　1、1955-1974年快速上涨期，20年涨44倍(六大主要城市住宅地价)，背景是日本经济快速追赶，GDP和人口快速增长。

　　2、1975-1985年缓慢上涨期，11年涨幅不到1倍，背景是第一轮增速换挡，GDP和人口增速放缓。

　　3、1986-1991年最后疯狂期，6年1.7倍，背景是进入第二轮增速换挡、广场协议和货币超发。

　　4、1991年后进入下跌期，背景是经济停滞与人口大拐点。

　　泡沫为什么会破灭?

　　1985年9月“广场协议”签订后，日元大幅升值，使得日元资产吸引力增强;

　　为缓解日元升值后的经济下滑和通缩压力，日本央行采取过度宽松的货币政策，较低的利率，进一步助涨了资产泡沫。

　　随着通胀压力在1989年开始出现(3%-4%)，而且股价和房价加速上涨。

　　为了抗通胀，在股市和楼市的资产泡沫面前，日本政府选择了主动刺破泡沫，采取多重措施。

　　第一、加息，日本央行从1989 年开始连续5 次加息，商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。

　　第二、对房地产贷款和土地交易采取严厉管制，到1991年，商业银行几乎停止了房贷。

　　第三、征收房产税。

　　但1974年和1991年遇到同样的地产泡沫，为什么会有不同的结局呢?历史的大拐点出现在1991年呢?

　　原因就在于三个方面：

　　第一、1974-1985年日本虽然告别了高速增长，但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。

　　第二、1970年日本城市化率72%，还有一定空间。

　　第三、1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后，并没有转而向下，在1974-1991年间维持在高水平。

　　这几个因素提供了基本面支撑和消化空间，但1991年后，日本经济停滞、人口老龄化严重，适龄购房人口数量大幅快速下降，城市化率已经高达77.4%。

　　中国会重蹈日本覆辙吗?

　　当前中国房市跟日本1974年有些特征相似，比如经济从高速向中速换挡，城镇化目前是57%，到70%还有一定发展空间等有利因素。

　　但也有跟日本1991年相似的不利因素，比如人口拐点和区域分化。

　　我们现在需要防范的是，像日本一样，为了刺激经济增长，而采取宽松的货币政策和低利率，进一步吹大资产泡沫，最后又不得不去刺破泡沫，就无法收场了。

　　所以我个人认为，未来的城镇化进程会有利于人口进一步往一二线城市聚集，从而进一步加大区域分化，资金回流一二线城市，以及大都市圈的发展，三四线将进入很长的熊市。